租房起糾紛，原告竟被“反訴”！ 法官提醒：簽合同時(shí)這個(gè)“用詞”很重要

市民想在黃金地段租商服開(kāi)燒烤店，可交完首期租金后突然決定放棄開(kāi)店，找房東退錢(qián)時(shí)遭拒絕。近日，他將房東起訴至五常市法院。

樸冰（化名）經(jīng)考察欲承租趙煜（化名）名下的商服經(jīng)營(yíng)燒烤店，雙方于2023年12月簽訂房屋租賃合同，約定合同期限為六年（2024年4月20日至2030年4月20日），房租按年履行，每年租金7萬(wàn)元。同時(shí)，合同約定任何一方違約均需向?qū)Ψ街Ц兑荒曜饨鹱鳛檫`約金。樸冰按照合同約定支付首期租金2萬(wàn)元，其余租金約定在承租后結(jié)清。2024年2月，樸冰因連鎖店經(jīng)營(yíng)不善，決定放棄開(kāi)新店，便通知趙煜欲解除合同，并要求返還2萬(wàn)元首期租金。因協(xié)商不成，樸冰訴至法院。

樸冰認(rèn)為，該合同屬于預(yù)約合同并未實(shí)際履行，并已在合同履行期限前兩個(gè)月通知被告，盡到了提前通知義務(wù)。隨著市場(chǎng)狀況變化、房屋租金價(jià)格下降及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境影響，如繼續(xù)履行合同，將對(duì)其產(chǎn)生嚴(yán)重虧損的不利后果，合同目的也無(wú)法實(shí)現(xiàn)，合同應(yīng)當(dāng)予以解除。同時(shí)，該定金約定高于法律規(guī)定標(biāo)的額的20%，故應(yīng)當(dāng)返還。

趙煜拒不退還首付租金2萬(wàn)元，并提出反訴，表示因樸冰欲承租房屋，趙煜解除了與原承租方的租賃合同，并為房屋改裝電路投入了大量的成本，要求樸冰給付其違約金7萬(wàn)元。

辦案法官認(rèn)真研判證據(jù)，多次與雙方當(dāng)事人溝通，聚焦了本案的矛盾焦點(diǎn)。首先，合同約定先期支付的2萬(wàn)元屬于預(yù)付租金，并非定金，合同中并未明確“定金”字樣，本案不符合定金的性質(zhì)及返還的情形。其次，樸冰系單方違約，除不可抗力外，均不能單方以通知的方式解除合同，但樸冰作為違約方，如認(rèn)為合同繼續(xù)履行將給其自身造成重大損害或者合同履行陷入僵局時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)訴訟方式向法院提起解除合同之訴，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

通過(guò)多次釋法說(shuō)理，樸冰認(rèn)識(shí)到自己的責(zé)任，表示自己家住外地，到本地投資，但投資失敗，的確遇到了難處。通過(guò)調(diào)解，趙煜也表示能夠體諒，可放棄部分反訴請(qǐng)求。

最終，樸冰除首付租金外，再支付趙煜2萬(wàn)元作為違約補(bǔ)償。至此，一起因房屋租賃合同引發(fā)的本訴與反訴圓滿解決。

法官提醒：

當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失30%的，一般認(rèn)定為“過(guò)分高于造成的損失”，但對(duì)此不應(yīng)當(dāng)機(jī)械適用，應(yīng)當(dāng)綜合考慮雙方合同的履行情況及當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度和守約方可得的預(yù)期利益。當(dāng)事人關(guān)于定金的約定應(yīng)當(dāng)明確“定金”字樣，并明確約定定金罰則內(nèi)容。守約方享有合同的解除權(quán)，違約方無(wú)權(quán)以通知方式單方解除合同。

哈爾濱日?qǐng)?bào)記者 王冠