城市房地產(chǎn)融資新機(jī)制對(duì)保交房發(fā)揮怎樣的作用？政策解讀→

今年以來，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局指導(dǎo)各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（以下簡(jiǎn)稱“協(xié)調(diào)機(jī)制”），支持合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大融資支持力度。中共中央政治局9月26日召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“加大‘白名單’項(xiàng)目貸款投放力度”。日前，兩部門聯(lián)合舉行全國(guó)保交房工作推進(jìn)視頻會(huì)議，提出進(jìn)一步推動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制“擴(kuò)圍增效”，擴(kuò)大“白名單”覆蓋范圍。

協(xié)調(diào)機(jī)制有哪些政策創(chuàng)新，對(duì)保交房發(fā)揮了怎樣的作用？如何進(jìn)一步發(fā)揮協(xié)調(diào)機(jī)制作用，優(yōu)化“白名單”管理，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展？記者進(jìn)行了采訪。

為合規(guī)在建“白名單”項(xiàng)目提供精準(zhǔn)融資支持，保障施工進(jìn)度和順利交房

什么是“白名單”？這一制度對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成交付有何作用？

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬說，協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)展及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。這些推送出的合規(guī)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目名單就是“白名單”。

專家表示，“以城市為主體、以項(xiàng)目為中心”，是協(xié)調(diào)機(jī)制的最大特點(diǎn)和創(chuàng)新亮點(diǎn)。

“我國(guó)房企一般是集團(tuán)公司加項(xiàng)目公司的運(yùn)行架構(gòu)，而‘白名單’則是以合規(guī)在建項(xiàng)目為融資支持對(duì)象的名單?！闭新?lián)首席研究員董希淼說，這有助于將房企集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)區(qū)分開來，為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目提供參考，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)滿足其合理融資需求，助力保障房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度和順利交房，為改善市場(chǎng)預(yù)期發(fā)揮積極作用。

“需要注意的是，進(jìn)入‘白名單’不意味著房地產(chǎn)項(xiàng)目一定會(huì)獲得融資支持。”上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任、首席專家曾剛說，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)際情況以及抵押物、資產(chǎn)負(fù)債、還款來源等情況，與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)平等協(xié)商，按照市場(chǎng)化、法治化原則自主決策。

金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，通過納入“白名單”，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理更加規(guī)范，融資更加便捷，更有利于項(xiàng)目建成交付和保障購(gòu)房人合法權(quán)益。今年以來，金融監(jiān)管總局持續(xù)指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)多渠道提供房地產(chǎn)金融服務(wù)，用足用好包括協(xié)調(diào)機(jī)制在內(nèi)的各項(xiàng)政策措施，房地產(chǎn)行業(yè)融資保持了穩(wěn)中有增的態(tài)勢(shì)。

進(jìn)一步推動(dòng)合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”

房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”機(jī)制建立以來，探索積累了一系列經(jīng)驗(yàn)。截至10月16日，協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目已審批通過貸款2.23萬(wàn)億元。

“房地產(chǎn)項(xiàng)目公司可通過現(xiàn)有流程提出申請(qǐng)，協(xié)調(diào)機(jī)制審核后將項(xiàng)目納入‘白名單’；也可直接與金融機(jī)構(gòu)對(duì)接申請(qǐng)貸款，金融機(jī)構(gòu)按常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件流程進(jìn)行審批，對(duì)符合貸款條件的項(xiàng)目審批放款，向協(xié)調(diào)機(jī)制備案后將項(xiàng)目納入‘白名單’?！苯鹑诒O(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人說。

“要加大‘白名單’項(xiàng)目把關(guān)、推送和問題項(xiàng)目修復(fù)力度，對(duì)于暫時(shí)不符合條件與標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，銀行要提出有針對(duì)性的意見建議，協(xié)調(diào)機(jī)制應(yīng)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)采取措施盡快修復(fù)問題項(xiàng)目，使其符合‘白名單’項(xiàng)目的條件和標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)合格房地產(chǎn)項(xiàng)目‘應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)’。”董希淼說。

商業(yè)銀行如何更好參與協(xié)調(diào)機(jī)制，加大對(duì)“白名單”項(xiàng)目的支持力度？

廣發(fā)銀行公司金融部副總經(jīng)理雷敏說，在監(jiān)管部門指導(dǎo)下，廣發(fā)銀行成立工作專班，由銀行主要負(fù)責(zé)人牽頭，客戶營(yíng)銷、授信審批、風(fēng)險(xiǎn)管理等相關(guān)部門作為成員，設(shè)立工作會(huì)商、綠色審批、營(yíng)銷協(xié)同機(jī)制，形成工作合力。建立“白名單”項(xiàng)目營(yíng)銷、準(zhǔn)入、申報(bào)、審查審批全流程綠色通道，適度下放審批權(quán)限，提高審批和放款效率，推動(dòng)項(xiàng)目快審、快放、應(yīng)貸盡貸。

在貸款資金撥付方式方面，目前，商業(yè)銀行按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度分批將貸款資金撥付給房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，今后，商業(yè)銀行可在與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司協(xié)商一致前提下，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司提供的用款計(jì)劃，將全部貸款提前發(fā)放至房地產(chǎn)項(xiàng)目公司開立的項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶，后續(xù)依據(jù)實(shí)際用款申請(qǐng)，從監(jiān)管賬戶受托支付至用款對(duì)象。

“提早支付上下游企業(yè)資金，使項(xiàng)目能提早開工建設(shè)?！边@位負(fù)責(zé)人說，以更大的力度、更實(shí)的舉措，進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制，做到合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。

把滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求和防范化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)更好結(jié)合起來

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元。在進(jìn)一步發(fā)揮協(xié)調(diào)機(jī)制作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展過程中，如何把滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求和防范化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)更好結(jié)合起來？

虞曉芬說，協(xié)調(diào)機(jī)制要推動(dòng)“白名單”項(xiàng)目單獨(dú)建賬核算、封閉運(yùn)作管理，嚴(yán)禁項(xiàng)目資金挪作他用，確保資金用于保交付。各城市政府要切實(shí)做好協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)保障與風(fēng)險(xiǎn)防控，定期組織各方會(huì)商，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，加強(qiáng)工作統(tǒng)籌和信息共享，及時(shí)向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)行、預(yù)售資金監(jiān)管等信息。

董希淼說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要全面真實(shí)地提供“白名單”項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表、項(xiàng)目進(jìn)度、資金需求等信息；通過項(xiàng)目銷售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流，合規(guī)使用信貸資金。

“在調(diào)查審批環(huán)節(jié)，銀行應(yīng)準(zhǔn)確把握‘白名單’條件和標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)項(xiàng)目審核，嚴(yán)格落實(shí)貸款‘三查’。在貸后管理環(huán)節(jié)，嚴(yán)格審查信貸資金用途和流向，與借款人約定在貸款銀行開立項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶，確保項(xiàng)目資本金、貸款發(fā)放、支付使用、貸款償還等通過項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶辦理?！崩酌粽f。

“引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，這不僅有利于支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，同時(shí)也有利于從根本上防范金融風(fēng)險(xiǎn)?！苯鹑诒O(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，從目前監(jiān)測(cè)情況看，“白名單”項(xiàng)目貸款質(zhì)量良好，能夠按時(shí)還本付息。有的“白名單”項(xiàng)目在獲得融資建成后，銷售回款情況明顯好轉(zhuǎn)，不僅保障了新增貸款的安全，也提升了對(duì)存量債務(wù)的清償能力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。